各市、县（市）建委（建设局）、房管局，各有关单位：     为加快推进我省住宅产业现代化，建设节能省地型住宅，促进住宅质量全面提升和可持续发展，不断满足人民群众日益增长的住房需求，根据国务院《关于做好建设节约型社会近期重点工作通知》（国发[2005]21号）和建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科[2005]78号）等有关规定，结合我省当前实际，现特作如下通知：     一、进一步明确发展住宅产业现代化的指导思想和目标     推进住宅产业现代化是贯彻落实党中央、国务院提出大力发展“节能省地型”住宅，建设节约型社会，加快循环经济发展的重要内容；是坚持科学发展观，实现我省住宅与房地产业可持续健康发展的必由之路。今后一个时期我省住宅产业现代化的指导思想是：     以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻和落实党的十六届五中全会精神，树立以人为本、全面协调可持续的科学发展观，走新型工业化、专业化的住宅建设道路；以建设节约型社会为宗旨，通过节能、节水、节材、节地、环境保护和资源综合利用，发展“节能省地型”住宅；突出住宅产业现代化的发展方向，把先进适用的成套技术和部品加以集成，应用于住宅项目中，加速对传统住宅产业的更新改造，并通过体制、机制和技术创新，促进科技成果向现实生产力转化，提高住宅建设质量与住宅性能；综合运用经济、法律、行政和科技等多种手段，转变住宅发展模式，引导、建立节约型住宅生产方式、增长方式，务求我省住宅产业现代化近期取得实质性进展。     我省实施住宅产业现代化至2010年的主要目标：     （一）严格实施住宅建筑节能。从2006年开始，新建住宅建筑节能设计严格执行不低于50％的标准，其中国家康居示范工程项目率先实施节能65％的标准。既有建筑节能改造逐步开展，到2010年，各设区城市完成应改造面积的25％，县和县级市完成15％，其他小城镇完成10％。新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10％。     （二）强化节约和集约利用土地。通过居住区的合理规划、设计，提高土地利用的集约和节约程度，严格控制别墅等低密度项目建设。居住建筑要在符合健康卫生、节能及通风采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。     （三）深入开展节约用水。积极开展节水产品研发，加大节水设备和器具的推广力度，推动居住小区住宅节水和中水回用设施建设。推进雨水回收使用和污水处理再生利用，不断提高再生水使用比例。建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20％以上。     （四）积极推进原材料节约。要积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材（能）耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。建立和发展住宅产业生产基地，加快推进住宅建筑工业化、标准化、产业化，实现住宅部品通用化和生产、供应、服务的社会化。禁止使用实心粘土砖，到2010年底，新型墙体材料应用比例达到65%以上。     （五）加强对住宅项目的装修管理。积极推广住宅一次性全装修或菜单式装修模式，到2007年，全省城镇新建住宅一次性装修到位率达到10%左右，其中实施国家康居示范工程项目装修到位率不得低于30%；到2010年，新建住宅一次性装修到位率力争达50%以上。     （六）建立健全和全面实施住宅性能认定制度。从2006年开始，各设区城市每年应选择1-2个新建住宅项目（不含已列为国家康居示范工程的项目）作为实施住宅性能认定的试点，按国家统一规定的指标体系和标准进行认定，确定住宅性能等级。通过建立住宅性能认定制度，逐步提高住宅品质。到2010年，全面开展住宅性能评定工作，引导并确保住宅建设满足居民对其适用性、安全性、耐久性环境性和经济性等基本需求。      二、完善政策，加强引导，多形式、多渠道推进住宅产业化建设     推进住宅产业化，要从我省当前实际出发，立足建筑“四节”在住宅建设中普遍得以推进，用城乡统筹和循环经济的理念，以建设节能省地型住宅为目的，结合当前住宅建设中突出矛盾和问题，着重从规划、标准、科技、政策及产业化等方面综合研究，借鉴国外成功经验和新技术，制定规划和政策措施，多渠道推进住宅产业化建设。     （一）完善和健全住宅建筑技术保障体系和部品体系。     1、加强住宅建筑基础技术和关键技术研究，学习和借鉴国内外先进的住宅规划设计、施工技术及材料、部品、竣工验收的标准规范体系，结合本地实际，做好住宅节能、节水、节材、节地、室内环境标准的制定工作。同时，要加强中小套型住宅设计研究和推广，弘扬和继承建筑文化，形成具有浙江地方特色的民居建筑风格。     2、加强新型结构技术开发研究和新材料、成套技术的推广使用。在完善和提高新型砌体结构、异型柱框架轻结构、内浇外砌结构和钢筋混凝土剪力墙结构的同时，积极开发和推广使用轻钢结构及新型轻质工业化结构及其配套的装配式板材和高效保温材料、复合墙体、屋面防水技术等，要在总结已推行的大开间承重结构的基础上，研究、开发新型的大开间际承重结构。      3、通过实施住宅设计标准化和设计技术创新，提高住宅工程质量、功能质量、环境质量。“十一五”期间全面实现厨房、卫生间的整体设计、装备的系列化，一次装修到位。积极解决住宅部品的配套性、通用性，确保产品和产品、产品与建筑之间连接与配合。     4、居住区给水、排水、供暖、燃气、电气、电讯等各种管网系统要统一设计、统一施工，在保证各专业技术安全的前提下，统筹合理安排管线。提高住宅智能化、信息化水平，体现居住区的时代特色，为居民提供便捷文明的现代生活方式。     （二）加强部品基地建设，发展通用部品体系。     在我省现有部品生产基地的基础上，各市应结合当地实际，积极鼓励、引导有条件的企业，建设新的部品生产基地，发展通用部品，逐步形成系列开发、规模生产、配套供应的标准住宅部品体系。重点推广并进一步完善已开发的新型墙体材料、防水保温隔热材料、轻质隔断、节能门窗、节水便器、新型高效散热器、经济型电梯和厨房、卫生间成套设备。对水、暖、电、卫、气、通风等设施应积极采用节能、节水、节材并符合环境保护和计量要求，通过国家标准认证的技术与产品。     严格禁止使用无生产许可证的产品和假冒伪劣产品。为杜绝生产和使用无生产许可证和假冒伪劣产品行为，各市应建立和健全相应的信息披露制度，及时收集并定期通报问题企业的名单和假冒伪劣产品的名单，依法将问题企业及其产品予以淘汰。     （三）以国家康居示范工程为载体，全面引导、提升住宅品质和产业化水平。     国家康居示范工程是以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，通过示范工程小区引路，提高住宅建设总体水平，带动相关产业发展。各地要在学习、总结已经建成的国家康居示范示范工程杭州山水人家、绍兴鉴湖景园和萧山众安国泰花园等，以及其他省市实施国家康居工程成功经验的基础上，要采取措施，积极鼓励、组织企业申报，扩大国家康居示范工程实施规模和覆盖面。从2006年开始，各市每年应确定不少于一至二个住宅项目申报国家康居示范工程，并逐步扩大实施范围，引导企业树立品牌意识、品质意识。通过抓好当地住宅建设工作，精心组织、精心设计、精心施工，运用成套适用先进技术、新型材料和产品建造住宅，促进住宅建设升级换代。     要以国家康居示范工程为载体，进一步提高住宅建设的科技含量，突出住宅产业现代化的发展方向，逐步实现住宅建筑规划设计标准化、住宅建筑施工工业化、生产经营一体化、协作服务社会化。依靠科技进步，全面提升住宅建设的总体水平，全面提升住宅品质和住宅产业化水平。     （四）全面开展住宅性能认定工作。     建立住宅性能认定制度，是适应我国社会主义市场经济发展需要，是促进住宅技术进步、克服住宅质量通病、提高住宅功能质量、实现住宅产业现代化的一项基础工作，各地建设行政主管部门要统一认识，加强领导，统筹规划，分步实施，按建设部的规定和有关标准，从2006年起，各市建设主管部门每年应选择不少于一至二个具有一定规模的住宅项目（包括新开工建设和已竣工的项目），开展住宅性能认定试评工作，取得经验后扩大覆盖面，并在住宅小区验收中增加住宅性能认定的内容。对住宅性能认定包括对住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能进行定性定量的评定。     住宅项目性能认定由各市建设主管部门负责组织申报和协调，提出审查意见；省建设厅在各市审查的基础上组织专家进行预评，凡符合条件者，报请建设部组织专家验收，认定等级，颁发住宅性能认定等级证书和标帜。为便于统一管理，请各市建设主管部门负责提出住宅性能认定有关专家建议名单，纳入浙江省住宅性能认定委员会地方专家库。     三、加强组织领导，建立和完善住宅产业化保障机制     （一）进一步完善住宅质量控制管理体系。     1、房地产开发企业、建设单位为住宅产品质量的第一责任人。设计单位、施工企业、材料供应商、监理部门的质量责任，依据有关法律、法规规定或以合同约定，各司其责。     2、住宅开发企业向购房人交付商品住宅时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，明确住宅建设的质量责任及保修、赔偿办法。有条件的市、县可通过试点对住宅保修项目向保险制度过渡。     3、强化规划、设计审批制度。住宅建设项目的规划及设计方案，要符合城市规划要求，符合住宅设计规范和建筑节能规范，保证规划、设计的质量和标准、规范的实施。通设计招标，运用市场机制优化规划、设计方案。     4、实行住宅市场准入制度。对从事房地产开发企业、设计单位、施工企业要进行资质管理；对设计、建设劣质住宅，违反规定使用淘汰产品、无生产许可证和假冒伪劣产品的开发企业、设计单位、施工企业，要依法吊销其资质证书，并进行经济处罚，造成严重后果的，要依法追究刑事责任。     5、加强住宅建设各个环节的质量监督。完善住宅项目竣工验收备案制度，未经验收备案登记的住宅，不得交付使用。对违反法规、强制性规范的行为要依法从重查处。     6、加强对住宅项目的装修管理，积极推广一次性装饰或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。     7、加强培训，强化一线施工人员的素质和施工技术水平，确保住宅项目的施工质量和建设水平。     （二）加强组织领导，认真组织实施。     1、在当地政府领导下，各地建设主管部门要进一步提高认识，转变观念，把推进住宅产业化、建设节能省地型住宅工作作为当前和今后一个时期的一项重要工作，切实抓紧、抓实、抓出成效。要制定推进住宅产业现代化发展节能省地型住宅规划，明确提高住宅质量的目标和重点，集中力量，认真组织实施。     2、要研究建立相应的工作机制，确定专门机构和专人负责，加强与有关部门的协调和沟通，认真研究解决推进住宅产业化工作中的难点和热点问题，制订相应的政策和措施，并加强督促检查。结合对工程质量的执法检查，强化对新建建筑执行“四节”情况的监督。     3、促进科研单位、生产企业、开发企业组成联合体，选择对提高住宅综合性能起关键作用的项目，集中力量开发攻关，并进行单项或综合性试点，以带动和推进住宅产业现代化的全面实施。     （三）加强对住宅产业政策的研究。     通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励中小套型、功能良好的经济适用住房的建设，鼓励推广应用有利于环境保护、节约资源的新技术、新材料、新设备和新产品。     对实施国家康居住宅示范工程中遇到的技术问题，应及时组织专家论证，寻求合理科学的解决办法。工程竣工验收合格后，应进行总结评比，对规划设计水平高，环境质量、工程质量及功能质量优秀，住宅建设科技含量高的住宅小区的开发建设单位，予以表彰。     （四）切实抓好宣传培训工作。     各地建设行政主管部门要开展多种形式的宣传活动，普及住宅产业化知识，提高全社会对发展节能省地型住宅和住宅产业化重要性的认识，树立良好的节约能源资源的意识和正确的消费观。要加强培训，提高管理人员和专业技术人员对发展节能省地型住宅和推进住宅产业化重要意义的认识，认真学习国家产业发展政策、法律法规、标准规范，使管理人员和产业技术人员的整体素质得以提高，以适应形势发展的需要。

关于加快推进我省住宅产业现代化的通知

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）精神，经省政府同意，现就我省加强城镇住房保障、促进房地产市场稳定健康发展，提出如下实施意见： 一、切实解决城市低收入家庭住房困难 (一)加快解决城市低收入家庭住房困难的步伐。2009年,廉租住房全省要基本实现城镇低保标准1.5倍以下住房困难家庭“应保尽保”，已经实现这一目标的城市，要扩大到城镇低保标准2倍以下住房困难家庭。经济适用住房全年要新开工300万平方米以上，基本满足家庭人均收入在当地城镇居民人均可支配收入60%以下住房困难家庭购租需要。 (二)健全廉租住房为主的住房保障模式。坚持实物配租与货币补贴相结合，逐步提高实物配租比例。2009年，城市低保家庭无房户、一至二级残疾人、孤寡老人、军烈属及主要劳动力丧失劳动能力的住房保障对象，要基本落实实物配租。努力扩大廉租住房覆盖面，已实现低保标准2倍以下住房困难家庭廉租住房“应保尽保”的城市，可进一步扩大廉租住房保障范围。有条件的城市，可逐步推进廉租住房与经济适用住房制度接轨。 （三）改进经济适用住房制度。完善“租售并举”、“先租后买”、“租买结合”的经济适用住房保障模式，着力解决既不符合廉租住房保障条件、又购买不起经济适用住房的“夹心层”家庭的住房困难。鼓励试行经济适用住房货币化补贴办法，将经济适用住房补贴由暗补转为明补。经济适用住房供应必须优先满足低收入住房困难家庭需要。经济适用住房富余的城市，也可将经济适用住房调整为廉租住房或经济租赁住房。 （四）加强住房公积金制度对住房保障的支持。切实加强和改善住房公积金缴存管理和服务。对经营困难的单位及其职工住房公积金缴存比例在5%或以上的变更，住房公积金缴存工资基数在最低工资标准以上按实确定的变更，可直接办理变更登记手续。根据市场变化情况，适时调整公积金贷款最高限额和职工可贷额度。积极利用住房公积金增值收益支持廉租住房建设，开展向低收入住房困难职工住房公积金贷款提供贴息的试点。有条件的地方，在确保资金安全的前提下，可将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等保障性住房建设。 （五）多渠道增加保障性住房。各地要认真贯彻执行有关土地、资金和税费减免政策，切实加大地方财政对保障性住房项目建设的投入，大力推进住房保障项目建设。引导商业银行加大对符合贷款条件的保障性住房建设项目的信贷支持力度。优先保证廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设的土地供应，将保障性住房土地供应列入年度建设用地计划执行情况的评估考核。积极探索保障性住房市场采购制度，有条件的城市可采取公开采购方式，购买中低价位、中小套型普通商品住房或中小户型二手住房用于保障性住房。也可以由城市政府出资租赁商品空置房或存量房，弥补廉租住房房源的不足。 二、积极帮扶城市其他住房困难家庭改善居住条件 （六）加大旧住宅区整治改造力度。加强旧住宅区整治改造规划编制，整治改造规划要注重旧住宅区居住群体的权益维护、存量住宅使用效能的充分利用、旧住宅区的有机更新，及历史文化和地方传统风貌特色的保护。突出抓好旧住宅区环境综合整治、房屋维修养护和非成套房改造、设施设备配套、建筑节能及供热采暖设施改造，完善旧住宅区功能，改善居民居住条件。 （七）采取多种形式帮助其他住房困难家庭解决住房问题。坚持“市场主导、政府扶持”原则，因地制宜，逐步解决既不属于低收入住房保障范围，又购买不起普通商品住房的“夹心层”家庭的住房困难。在房价收入比较高的城市，对家庭人均收入低于当地城镇居民人均可支配收入、人均住房建筑面积低于16平方米的城镇居民家庭，各地可探索实行限价商品房制度、经济租赁住房制度，也可以采取发放住房租金补贴、购房补贴等办法，为他们购租中小户型的普通商品住房提供一定的帮助。具体由当地政府按照尽力而为、量力而行的原则，从实际出发，因地制宜，自主决策。 （八）加强专项过渡性用房建设。加大政策扶持力度，鼓励城市政府在符合城市规划的前提下，相对集中建设专项租赁住房，解决新就业大学毕业生、创业人员的居住问题。强化用工单位责任，为农民工提供符合安全和卫生条件的居住场所。外来农民工数量较多、房源紧缺的城市，要建设一批农民工公寓。农民工集中的开发区和工业园区，在规划建设时应当充分考虑农民工生活配套设施用房，多途径、多方式解决农民工居住问题。 三、着力营造良好的住房消费环境 （九）落实鼓励普通商品住房消费的税收、信贷优惠政策。认真贯彻执行国家有关鼓励普通自住型、改善型住房消费的信贷优惠和税收减免政策。凡当事人申请贷款购房，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录、及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房，给予享受贷款利率和首付款比例优惠政策。对已贷款购买一套住房但家庭人均住房建筑面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套普通自住房的居民,可比照执行首套自住房贷款政策。 注意引导和促进合理的住房建设和消费，继续贯彻落实和完善住房供应结构调整政策，加强中低价位、中小套型住宅建设。积极采取财政贴息、信贷优惠等政策措施，认真贯彻落实国家已出台的有关房地产市场税收优惠政策，努力减轻购房者购买中低价位、中小套型住房的负担。 支持金融机构推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，扩大住房消费信贷市场。鼓励城市政府根据市场变化,因地制宜采取调整住房公积金贷款首付比例、最高贷款额度等政策措施，支持和促进住房的流通和消费。 （十）引导房地产企业积极应对市场变化。积极引导企业把调整开发经营策略、加强管理、塑造品牌、稳健发展放到更加突出位置，加强房地产投资、开发节奏和产品调整，强化诚信和社会责任意识，着力提高住房品质，提升服务水平，提高核心竞争力。房地产企业要根据市场变化和需求，理性开发销售，充分考虑市场接受程度，主动采取措施，合理确定和调整价格，促进市场成交。要着力防范房地产市场交易纠纷，对房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，各地要做好化解工作，引导当事人依据合同约定，通过协商、调解或法律途径解决。 （十一）规范和完善房地产市场。继续完善住房一级市场，进一步活跃二手房市场，大力发展住房租赁市场，规范发展中介市场，促进房地产市场健康协调发展。要加强房地产一级市场的调控，科学合理地确定和把握土地供应总量、结构、布局、开发时序，不断改进和完善土地出让方式，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。加大地方财税优惠、信贷支持力度，进一步活跃二手房市场，大力支持和发展住房租赁市场。 （十二）稳步推进城市房屋拆迁工作。在确保被拆迁人合法权益的同时，鼓励推行房屋拆迁货币化安置。对原规划用于拆迁安置房建设的土地调整为公开出让土地的，其出让收入扣除规定的费用后，用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等。鼓励加大拆迁安置房源政府购买力度,商品房供应充足、安置房尚未开工建设以及拆迁户较多的城市，可通过公开招标等采购方式,购买普通商品住房用于拆迁安置。 四、进一步优化房地产业投资发展环境 （十三）努力保障房地产开发企业正常的资金需求。引导支持资信条件较好的房地产企业经批准发行债券，开展房地产信托投资基金试点，鼓励通过股权合作、上市等多渠道筹集开发资金。搭建银企对接互动平台，进一步引导和支持在浙金融机构，在防范信贷风险的同时，加强对房地产开发企业合理融资需求的金融支持和服务。商业银行要加强对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是对项目较好、但资金运作暂时困难的在建项目的信贷支持。研究落实调整房地产有关税费征缴时序和节奏，适当延长开、竣工期限等措施，支持房地产开发企业资金正常运转。发挥房地产业协会作用，加强行业自律。加强非法集资风险排查，严厉打击违规吸纳社会资金等涉嫌非法集资活动。 （十四）推动房地产业转型升级。鼓励支持房地产开发企业自主创新，以骨干企业为龙头，与大型部品生产企业、科研单位组成产业联盟，加快研发和推广节水、节能、节地、节材和绿色环保技术，提高住宅产品的品质和科技含量。 鼓励企业采取合作开发、股权收购、企业合并等多种方式联合重组，实现“强强联合”或“以强带弱”。支持基本面尚好、因资金运转或项目销售出现一时困难的企业开展企业互助或进行有序重组。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。 继续抓好康居示范工程，积极开展住宅性能认定，加强部品基地建设，综合运用经济、法律、行政和科技等多种手段，积极推进住宅产业化进程。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺所发生的研究开发费用，符合条件的按规定可享受企业研究开发费用加计扣除政策。购置符合国家规定相关优惠政策目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，享受相应的财税支持政策。 （十五）提高政府对房地产业发展的引导和服务水平。各地、各有关部门要密切跟踪、深入分析房地产业的发展趋势，切实增强服务意识，积极引导行业和企业健康发展，提升服务水平。加强对房地产行业收费管理，规范收费行为。提高办事效率，减少审批环节，缩短审批时限。建立政企帮扶联系制度，帮助房地产开发企业解决开发经营活动中遇到的困难。 五、进一步强化政府的保障、调控和监管职责 （十六）进一步统一思想、落实责任。住房问题是重要的民生问题，房地产业是国民经济的重要支柱产业。各地、各有关部门要深入贯彻落实科学发展观，切实从改善民生和保持经济平稳较快发展的大局出发，把思想和行动统一到党中央、国务院和省委、省政府的决策部署上来。坚持“加强保障、稳定市场、促进发展”的方针，进一步加强和改进政府的保障、调控和监管，提升房地产的民生保障功能，发挥房地产业对经济发展的积极作用。各市、县（市、区）政府要切实肩负起责任,健全住房保障和房地产市场调控监管工作机构，确保工作经费。各有关部门要各司其职，密切合作，切实把加强住房保障、促进房地产市场稳定健康发展的各项工作落到实处。 （十七）正确把握舆论导向。各地、各有关部门特别是各级新闻宣传部门要积极发挥新闻媒体的宣传引导作用，突出稳定预期、稳定市场、稳定社会的主题，重点加强住房保障、促进房地产业转型升级、促进房地产市场健康发展的宣传，加强市场经济风险意识的宣传教育，积极营造良好的社会舆论氛围。 （十八）加强跟踪监测分析。建立健全保障性住房信息管理系统，完善住房保障定期报表制度,加强住房保障规划实施情况的动态分析和管理。健全房地产市场信息系统和市场监测分析机制，重点关注市场成交量动态变化，努力增强政府调控的预见性、针对性和实效性。 （十九）做好市场监管与维稳工作。进一步健全房地产开发项目手册制度和房地产项目资本金制度。各级房地产主管部门要与银行等单位加强合作，完善商品房预售、二手房交易资金的监管政策和制度，确保商品房预售款用于相关工程建设，维护交易双方的合法权益。严格规划设计、施工许可、商品房预售许可等管理，加强房地产项目工程款结算、农民工工资发放等方面的监督检查。制订房地产市场突发公共事件应急预案，切实防范相关群体性事件，确保社会和谐稳定。

浙江省人民政府办公厅关于加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实施意见