浙江省“十二五”城镇住房保障与房地产业发展规划

2011-11-02来源：浙江省住房和城乡建设厅阅读数：360

为持续加强城镇住房保障，推动房地产业转型升级，提高房地产服务业水平，促进房地产市场平稳健康发展，根据《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，特制定本规划。
一、“十一五”取得的主要成就
(一)城镇住房保障。“十一五”期间，各级加大对保障性住房的建设力度，到2010年底，全省已累计解决77?01万户城市中低收入家庭的住房困难，城镇住房保障受益家庭覆盖面达13?8%。其中，以廉租住房货币补贴和实物配租方式解决6?86万户，售租经济适用住房解决32万户，通过旧住宅区综合改造、公共租赁住房和限价商品住房建设等解决38?15万户。全省已全面实现低保标准两倍以下城市住房困难家庭廉租住房“应保尽保”，基本满足当地城镇居民人均可支配收入60%以下的城市住房困难家庭购租经济适用住房的需要。到2010年底，全省累计出售公房8950万平方米、146万套；累计向125万城镇居民发放住房补贴250亿元；累计向86万户家庭发放公积金贷款1614亿元。
（二）房地产业。“十一五”期间全省房地产开发投资额从1574?3亿上升到3030亿，年均增长15?8%，占全社会固定资产投资的比重保持在20%左右；房地产业增加值从808亿元上升到1520亿元，年均增长16?9%，占全省生产总值的比重保持在5%左右，占第三产业增加值的比重保持在13%左右；房地产业税收从205亿元增加到468亿元，年均增长22?3%，占全省地税总收入的比重保持在20%左右；房地产企业数量从3549家增加到5500多家，其中一级资质企业从40家增加到120家，从业人员由7?1万人增加到10万人左右。到2010年底，全省已有15家房地产企业入围中国房地产企业百强，其中绿城集团入围前十强；已有15家房地产企业在海内外证券市场成功上市；已有18个住宅小区列入“国家康居示范工程”，23个住宅小区通过国家A级住宅性能认定；已有温州正泰、绍兴宝业、杭萧钢构被批准为国家级住宅产业化基地。房地产业的快速发展，极大地改善了城镇居民的人居条件。五年来，全省累计新开工商品住房2亿平方米，竣工1?5亿平方米，销售1?8亿平方米，城镇居民人均住房面积由26?44平方米提高到35?3平方米。
（三）房地产服务业。“十一五”期间，我省物业、评估、经纪、咨询等房地产服务业快速发展，绿城物业、耀江物业、裕兴中介、永正评估、恒基评估等一大批综合实力强、品牌形象好的房地产服务企业脱颖而出。特别是物业服务已拓展到不动产管理所有领域，覆盖90%以上的新建小区和50%以上的旧住宅小区。到2010年底，全省物业服务企业达3215家，从业人员达40万，物业企业在管建筑面积达27?7亿平方米，主营业务年收入达90?6亿元，占全省第三产业产值的比重达0?77%。房地产价格评估业发展加速，2010年营业收入达5?2亿元，比上一年增长22%，处理银行抵押贷款评估业务达2?1万亿元。
但是，我省城镇住房保障与房地产业发展还存在着一些不足和问题，主要有：住房保障的覆盖面有待进一步拓宽，住房保障的水平有待进一步提高，住房保障的规范化、制度化、精细化管理亟待进一步加强；房地产市场供需结构性矛盾还比较突出，部分城市房价仍然上涨过快，房地产业集约化程度还不高；房地产服务业发展还相对滞后，服务水平偏低，市场管理尚不规范等。
二、“十二五”的指导思想、主要目标和具体指标
（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以“完善体系、加强保障、稳定市场、优化结构、促进发展”为工作方针，着力强化城镇住房保障，不断改善中低收入家庭住房条件；着力加强和改善市场调控，推进房地产业转型升级，促进房地产市场平稳健康发展；着力加快房地产服务业发展，提升服务水平和综合实力；着力增强行业监管服务能力，提高城市住房工作科学规范管理水平。
（二）主要目标。
——大力推进公共租赁住房等保障性住房建设，以扩大城市住房保障覆盖面为重点，在全面解决城市低收入家庭住房困难的同时，逐步构建解决城市中等偏下收入家庭住房困难问题的住房保障体系。
——大力开展危旧房改造和限价商品房等建设，充分发挥政府的支持和引导作用，逐步构建改善其他住房困难家庭居住条件的政策支持体系。
——大力加强市场调节，优化土地和商品住房供应结构，加快普通商品住房建设，缓解市场供求结构性矛盾，规范市场秩序，逐步构建以自住型普通住房为重点、基本满足不同层次住房需求的商品住房体系。
——大力提升房地产业科技化、集约化发展水平，加快产业转型升级，以推广节能省地环保型住宅模式为重点，逐步构建房地产业与相关产业协调发展的产业发展体系。
——大力增强行业科学规范管理能力，以加快信息平台和信用体系建设为抓手，以提升服务水平和规范市场为重点，逐步构建与经济社会发展和人民生产生活需要相适应的新型行业监管服务体系。
（三）具体指标。
1?城镇住房保障方面。
——覆盖范围：到2015年，全省城镇住房保障覆盖面达到20%以上，基本实现人均可支配收入60%以下城镇住房困难家庭廉租住房应保尽保；基本满足人均可支配收入80%以下城镇住房困难家庭购租经济适用住房的需要；基本满足城镇中等偏下收入住房困难家庭租住公共租赁住房的需要；基本完成城市旧住宅区和国有林场、农场、独立工矿等危旧房改造；逐步实现廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等之间的相互衔接和融合。
——建设投入：“十二五”期间，全省开工建设各类保障性安居工程住房5550万平方米、76万套，新增廉租住房货币补贴家庭1?6万户，相应投资达到1900亿元左右，供地“应保尽保”，土地出让金用于保障性安居工程住房建设的比例不低于净收益的10%或总额的2%。
2?房地产业方面。
——开发投资：“十二五”期间，全省房地产开发投资保持6%左右的年均增长，占全社会固定资产投资比重保持在20%左右，到2015年达到4050亿元，五年总额达到18000亿元；全省房地产业增加值保持8%左右的年均增长，占全省生产总值的比重保持在5%左右，占第三产业增加值的比重保持在13%左右，到2015年达到2200亿元，五年总额达到9600亿元。
——市场供应：“十二五”期间，全省累计完成商品房新开工面积2?6亿平方米，其中普通商品住房供应比重明显提高，综合性商业地产占商品房供给总量的比重不低于20%。
——企业发展：到2015年，全省年销售额突破百亿元的大型房地产企业达到10家以上，其中3家以上年销售额突破300亿元，房地产上市企业达到20家以上。
——住宅产业化：到2015年，全省新创建国家级住宅产业化基地3个、国家康居示范工程10个以上，20个以上住宅小区通过国家A级住宅性能认定。
3．房地产服务业方面。
——经济贡献：“十二五”期间，包括物业、评估、经纪、咨询等在内的房地产服务业营业收入年平均增长15%以上，到2015年年营业收入达到400亿元，其中物业服务业年营业收入达到220亿元以上。
——覆盖面：服务领域进一步拓展，特别是物业服务到2015年平均覆盖率达到80%以上，其中新建住宅小区实现物业服务全覆盖，旧住宅小区物业服务或准物业服务覆盖率达到70%以上，新建非住宅物业服务覆盖率达到60%以上。
——就业人数：到2015年，房地产服务业从业人员达到100万人以上，其中物业服务行业从业人数达到60万人。
——企业发展：到2015年，培育年营业收入10亿元以上的全国性物业服务企业1—3家，年营业收入在1亿元以上的全省性物业服务企业10—20家；一级资质物业服务企业年营业收入占行业年营业收入总量的30%以上；实现物业服务上市企业零的突破。
三、主要任务
（一）完善城镇住房保障体系。
1．扩大保障覆盖面。全面调查城市低收入住房困难家庭、城市中等偏下收入住房困难家庭和其他住房困难家庭的住房需求情况。通过新建、改建、配建、调剂等多种方式，加快推进各类保障性安居工程住房建设，多渠道增加保障房源，突出发展公共租赁住房。鼓励有条件的地区加快推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的衔接和融合。
2．完善管理机制。加快实现从注重建设向建设管理并重的转变。健全住房保障申请、审核、公示和退出机制，提高动态化、规范化、制度化、精细化管理水平。切实防范和严肃查处虚报、隐瞒、伪造个人信息和转租、群租、混租等各类违法违规行为。强化工程质量监管，加强日常管理服务，不断提高各类保障性安居工程住房的宜居性。
3．创新建设运行模式。加快建立政府主导、社会参与的机制，引导社会资金参与保障性安居工程建设和运营。鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公共租赁住房。鼓励村集体经济组织利用集体留用地，建设外来务工人员公寓。鼓励住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经当地政府批准利用自用土地建设公共租赁住房。
（二）促进房地产市场平稳健康发展。
1．进一步增加有效供给。优先保障中小套型普通商品住房建设用地，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。将住房销售价位、套数、套型面积等条款纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按规定落实到位。加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可证的规定，促进商品住房加快开工建设。对依法收回的闲置土地，优先安排用于保障性安居工程住房和普通商品住房建设。
2．合理引导居民住房消费。加强正面舆论宣传，引导居民理性住房消费。严格执行差别化住房信贷政策和税收政策，支持居民购买自住型、改善型普通商品住房。进一步发挥住房公积金制度对引导住房合理消费的积极作用。突出住宅居住功能，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为。
3?规范房地产市场秩序。严格执行土地出让收支管理各项规定，严肃查处各类违法违规用地和囤地、炒地行为。规范房地产企业开发经营行为，严格规划、设计、施工管理，严肃查处违规调整规划和变更容积率的行为。加强商品住房预售管理，落实预售资金监管措施。加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。建立完善房地产监管分析系统和企业信用监督制度，努力构建新型行业监管服务体系。
4．积极开发多元物业。重点发展商业物业，促进都市商贸、楼宇、总部、会展、网络、服务外包等经济的繁荣。大力发展特色物业，充分挖掘我省丰富的人文资源，促进主题景区、景观住宅、旅游度假区、休闲观光区等多种形态物业的开发建设。着力发展创意物业，通过建设孵化器、创意产业园等，促进设计、版权、专利、文化、咨询等创意产业发展。
（三）加快推进房地产业转型升级。
1．转变产业发展模式。以建筑工业化、部品产业化、住宅全装修为重点，加快推进房地产业从半手工半机械化模式向现代工业化模式转变。以国家住宅产业化试点省建设为契机，全力推进住宅设计标准化、住宅建筑工业化、住宅生产经营社会化，推动房地产业向研发、设计、品牌、营销、服务等高附加值环节延伸。以保障性安居工程住房为重点，加快住宅产业化模式的推广和普及。
2．推广低碳住宅与科技应用。积极推进国家康居示范工程建设和A级住宅性能认定，全面推广省地节能环保型住宅，研究制定低碳住宅相关技术标准和评估体系，提升住宅安全、健康、环保、节能水平。大力发展房地产科技综合支撑体系，加快智能化科技在住宅产业中的应用。
3．提高产业发展水平。培育一批房地产开发、金融、信托、证券、保险等资本密集型企业；发展一批房地产研发、设计、评估、咨询等知识密集型企业；壮大一批物业、安装、家政、维修、社区服务等劳动密集型专业企业，不断提高房地产业专业化、集团化、集约化发展水平。
（四）加快房地产服务业发展。积极拓展房地产服务领域，大力发展面向民生的房地产服务业，加快构建包括物业、经纪、评估、咨询、产权产籍管理、房产测绘、房屋拆迁、白蚁防治等在内的房地产服务体系。积极引导房地产服务业在地下空间的发展，提高地下空间开发利用水平。逐步规范房地产服务业市场准入，制定出台行业服务准则，不断提高行业服务质量。积极创新竞争机制，加快实现房地产服务业从量的扩张向质的提升转变。重点发展物业服务业。加快推进物业服务由简单化、低层次、被动式的经营模式向提供健康、文化教育、居家生活等高层式、主动式增值服务的综合模式转变，加快推进物业服务企业从低技术含量、劳动密集型向技术密集型、服务创新型转变，着力构建现代物业服务体系。鼓励支持物业服务企业走专业化、多元化发展道路，拓展服务领域，创新服务方式。鼓励引导物业服务企业重组兼并，着力打造一批现代物业服务集成商。研究制定科学的物业服务标准体系和合理的收费标准体系，促进行业规范发展。
四、重点工作
（一）以政府为主导，建设一批公共租赁住房示范项目。以解决中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题为重点，积极探索符合各地实际的公共租赁住房建设要素保障和投融资机制，探索建立有效的建设运行模式，研究完善公共租赁住房准入、退出及日常管理制度，建成一批公共租赁住房示范项目。
（二）以品牌建设为重点，做强做大一批龙头企业。以著名品牌认定为抓手，建设一批在全国具有影响力的知名房地产企业和产品品牌。以全省服务业重点企业认定为契机，培养一批竞争力强、影响范围广、产业带动效果明显的房地产服务龙头示范企业。着力建设国家级、省级研发中心与行业科技共享平台，加快房地产企业管理创新、技术创新、工艺创新、产品创新，完善房地产企业法人治理结构，不断提高房地产企业综合实力。
（三）以研发生产为核心，培育一批产业化基地。制定完善推进住宅产业现代化的扶持政策和激励措施，创新住宅产业运行机制。结合住宅产业化、低碳科技和智能化科技的开发应用，打造一批高端要素集聚平台和产业化基地，加快科技、人才、资金、服务、市场等要素的集聚，加快标准化住宅体系、工业化建筑体系和通用部品配套体系的建设与推广。加快“节能、节地、节水、节材、环保”型低碳住宅成套技术和智能化住宅成套技术的开发应用。
（四）以低碳智能为方向，建设一批绿色示范项目。按照生态文明建设的要求，加快发展绿色建筑，加大对我省国家住宅产业化基地、国家康居示范工程、国家A级住宅示范项目、省地节能环保型住宅示范工程、园区生活服务体系建设示范项目的扶持力度，建设一批绿色示范工程，树立若干个在全国领先的标杆项目，发挥其对全省房地产行业的示范带动效应。
（五）以中心镇为平台，推进城乡住房体系一体化。加快城镇住房保障向中心镇延伸覆盖，加快解决中心镇中等偏下收入城镇居民的住房困难问题，鼓励有条件的中心镇把已经在城镇就业参加社会保险的外来务工人员，纳入到城镇住房保障体系。加快推进农村住房改造建设，继续开展农村困难群众住房救助。鼓励引导房地产企业参与中心镇各类住房建设和运营。
（六）以提升服务为根本，完善管理和信用体系。加快建设全省统一的监管分析平台，完善城镇住房保障、房地产市场和房地产服务业网络化管理体系，提高省市县三级数据共享和业务协同能力。加强房地产信用体系建设，健全信息披露制度，实现城镇住房保障准入、退出和房地产市场失信惩戒、市场清出的动态管理。
五、保障措施
（一）加强组织领导。进一步把城镇住房保障与房地产业发展纳入经济社会发展全局，摆上重要议事日程。建立各级政府负总责、抓落实的领导机制和工作机制。充分发挥省城乡住房工作协调委员会的作用，及时研究制定有关政策，协调解决重大问题。加强部门分工协作，健全信息沟通和共享机制，进一步形成工作合力。加强考核督查，严格落实城镇住房保障目标责任制，完善城镇住房保障和房地产工作约谈和通报制度。进一步理顺城镇住房保障和房地产市场管理职责，加强机构队伍建设。
（二）完善政策法规体系。加快修订完善房地产开发、产权、拆迁、抵押、物业服务等方面的地方性法规和规章。在现有廉租住房和经济适用住房等管理办法的基础上，加快研究制定《浙江省城镇住房保障管理条例》。加强调查研究，及时制定出台行之有效的政策措施，完善城镇住房保障和房地产业发展政策体系。研究出台住宅产业化和房地产服务业有关扶持政策措施和规范标准。
（三）强化要素保障。优先保证保障性安居工程和普通商品住房建设的土地供应。加大闲置土地清理处置力度，盘活存量建设用地，提高土地利用效率。研究出台支持房地产龙头企业发展、产业化基地建设、低碳住宅和智能科技应用等的用地政策。严格落实保障性安居工程住房资金筹措各项规定。充分发挥债券、信托、保险等金融工具的作用，建立市场化融资平台，拓宽融资渠道。进一步发挥住房公积金的住房保障作用。严格落实保障性安居工程税费优惠政策，研究出台扶持房地产服务业发展和产业转型升级的优惠政策。通过省校共建、校企合作等方式，大力培养房地产专业人才，全面开展上岗培训和继续教育，完善资格认证体系和持证上岗制度，提高从业人员业务素质和水平。